토지적성평가

토지적성평가

1. 개요

1) 개념

- 토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려

- 개별토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가함

- 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 실시하는 기초조사

　

2) 활용

- 전국토의 환경친화적이고 지속가능한 개발을 보장

- 개발과 보전이 조화되는 선계획·후개발의 국토관리체계를 구축

- 각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획 입안시 활용됨.

 

2. 토지적성평가제도의 의의 및 적용
1) 토지적성평가의 의의
- 토지적성평가는 전 국토의 "환경친화적이고 지속가능한 개발"을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 "선계획·후개발의 국토관리체계"를 구축하기 위하여 토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 도시·군기본계획을 수립·변경하거나 도시·군관리계획을 입안하는 경우에 정량적·체계적인 판단 근거를 제공하기 위하여 실시하는 기초조사이다.

2) 토지적성평가의 범위
- 토지적성평가는 도시·군기본계획을 수립·변경하거나 도시·군관리계획을 입안하는 경우에 활용하여 비시가화지역을 체계적으로 관리·이용할 수 있도록 주거지역, 상업지역, 공업지역과 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제4조 및 제5조에 의해 지정된 민간인통제선 이북지역은 제외한 모든 지역에 대하여 실시한다.

3) 토지적성평가 결과의 활용 범위
 (1) 토지적성평가 결과는 도시·군기본계획을 수립·변경하는 경우에 개발과 보전 여부 등을 판단하여 공간구조 등을 설정하기 위한 기초자료로 활용한다.

 (2) 토지적성평가 결과는 다음의 도시·군관리계획을 입안하는 경우에 입안 여부를 판단하는 데 적용하거나 토지이용에 관한 계획 수립을 위한 기초자료로 활용한다.
  가. 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
  나. 도시·군계획시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
  다. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
  라. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

4) 도시·군기본계획 수립·변경 시 토지적성평가 실시 제외대상
- 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지적성평가를 실시하지 아니하고 도시·군기본계획을 수립·변경할 수 있다.
 (1) 도시·군기본계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우
 (2) 다른 법률에 따른 지역·지구 등의 지정이나 개발계획 수립 등으로 인하여 도시·군기본계획의 변경이 필요한 경우

5) 도시·군관리계획 입안 시 토지적성평가 실시 제외대상
- 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지적성평가의 실시 또는 그 결과의 적용을 하지 아니하고 도시·군관리계획을 입안할 수 있다. 다만, (7)은 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있는 경우로 한정하여 적용한다.
 (1) 해당 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우

 (2) 해당 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우

 (3) 해당 지구단위계획구역 또는 도시·군계획시설부지가 다른 법률에 따라 지역·지구 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우

 (4) 해당 지구단위계획구역의 지정목적이 해당 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획의 내용에 너비 12m 이상 도로의 설치계획이 없는 경우

 (5) 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 도시·군관리계획을 입안하는 경우

 (6) 법 또는 다른 법령에 따라 조성된 지역에 도시·군관리계획을 입안하는 경우

 (7) 도시·군관리계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우. 다만, 해당 시·군의 여건 변화가 크게 발생한 경우 시장·군수는 5년 이내에도 토지적성평가를 실시할 수 있다.

 (8) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제2조제3항제1호·제2호 또는 제6호(같은항 제1호 또는 제2호에 따른 지역과 연접한 대지로 한정한다)의 지역에 해당하여 개발제한구역에서 조정 또는 해제된 지역에 대하여 도시·군관리계획을 입안하는 경우

 (9) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우

 (10) 지구단위계획구역 또는 도시·군계획시설부지에서 도시·군관리계획을 입안하는 경우

 (11) 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지역·용도지구·용도구역의 지정 또는 변경의 경우
   가. 주거지역·상업지역·공업지역 또는 계획관리지역의 그 밖의 용도지역으로의 변경(계획관리지역을 자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)

  나. 주거지역·상업지역·공업지역 또는 계획관리지역 외의 용도지역 상호간의 변경(자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)
  다. 용도지구·용도구역의 지정 또는 변경(개발진흥지구의 지정 또는 확대지정은 제외한다)

(12) 다음의 어느 하나에 해당하는 기반시설을 설치하는 경우
  가. 영 제55조제1항 각 호에 따른 용도지역별 개발행위규모에 해당하는 기반시설
  나. 도로·철도·궤도·수도·가스 등 선형(線型)으로 된 교통시설 및 공급시설
  다. 공간시설(체육공원·묘지공원 및 유원지는 제외한다)
  라. 방재시설 및 환경기초시설(폐차장은 제외한다)
  마. 개발제한구역안에 설치하는 기반시설 

(13) 도시·군관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우

 

3. 법적근거

- 「국토의계획및이용에관한법률」 제 27조 제3항(도시관리계획의 입안을 위한 기초조사 등) 및 동법 시행령 21조

 

4. 평가체계

1) 평가체계Ⅰ

- 관리지역을 법 부칙 제8조의 규정에 의하여 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 경우

- 농림지역 또는 자연환경보전지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 경우

 

2) 평가체계Ⅱ

- 용도지역·용도지구·용도구역의 지정·변경에 관한 계획을 입안하는 경우(평가체계Ⅰ이 적용되는 경우를 제외)

- 도시계획시설의 설치·정비 또는 개량하기 위한 계획을 입안하는 경우

- 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획을 입안하는 경우

- 지구단위계획구역을 지정·변경하거나 지구단위계획을 입안하는 경우

 

5. 토지적성평가 지표

1) 평가체계Ⅰ의 평가지표

- 우선등급분류지표 : 생태자연도 1등급․별도관리지역, 임상도4영급이상 지역, 재해발생위험지역, 경지정리지역, 공적규제지역 등

- 토지적성평가지표 : 물리적 특성요인, 토지이용 특성요인, 공간적 입지성요인 등

 

2) 평가체계Ⅱ 의 평가지표

- 토지이용특성, 도시용지 비율, 생태자연도상위 등급비율, 경지정리지역 비율, 보전 임지 비율, 공적 규제지역 비율 등

 

6. 토지적성평가 절차

평가지표선정

지표별 평가기준 설정

지표별 평가점수 산정

특성별 적성값 산정

종합 적성값 산정

표준화값 산정

별도분류

도시군관리계획 입안에 활용

<출처-국토부>