토지이용의 개념, 분류, 규제
1) 개요
∙ 토지의 정의
- 넓은 의미 : 육지와 바다를 포함한 표면 전체를 의미
- 좁은 의미 : 바다, 강, 호수 등 수면을 제외한 육지표면을 의미
- 토지이용 측면에서는 육지의 표면을 의미
- 국토공간계획, 용도지역 지정에 있어서는 육지와 수면을 포함하여 사용
2) 토지이용의 개념
∙ 일정한 토지공간 위에서 일어나는 제반활동 또는 이용의 형태
∙ 토지위에서 일어나는 인간의 활동 또는 활동을 수용하기 위한 유형, 밀도, 용도와 같은 이용형태
∙ 국토 공간 측면에서의 토지이용
- 국토공간 전체 또는 특정구간내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 공공, 민간의 의사결정의 결과
∙ 토지이용 형태, 기능을 대표하는 밀도, 용도만을 대상으로 하기도 하고, 토지이용으로 파생되는 결과(인구 밀도 등)까지도 토지이용 범주에 포함하기도 함.
3) 도시적 토지이용과 비도시적 토지이용
(1) 도시적 토지이용
∙ 인간의 활동을 수용하게 하는 토지이용의 잠재력 강조
∙ 인간 중심 활동의 효율화를 위해 필요한 공간 및 물리적 시설의 종류, 규모, 위치가 주요 대상이 됨.
(2) 비도시적 토지이용
∙ 각종 자원을 생산하는 생산 잠재력이 핵심사항
∙ 농업, 임업 등 주요 활동 공간의 배분과 자연환경 그 자체가 대상이 됨.
4) 토지이용분석의 의의
∙ 토지이용 분석은 국토공간 속에서 이루어지는 제반활동의 양적수요를 예측하고, 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획적인 작업인 동시에 실천하는 수단적 과정임.
∙ 계획작업으로서의 토지이용분석은 토지상의 각종 이용행위를 규제·유도·조정하는 수단인 동시에 장래에 실현할 국토공간의 비전을 제시하는 기능을 가짐.
5) 토지이용규제
(1) 개념
∙ 개별적 토지이용행위를 바람직한 방향으로 유도하기 위해 법적, 행정적 조치에 의해 구속하고, 제한하는 방법들을 총칭
∙ 법제화된 토지이용규제
- 공공주체가 규제자가 되어 토지이용의 바람직한 방향을 설정하고, 그 의지를 토지이용의 계획, 인·허가 규제 등의 형태로 구체화하여 통제하는 것
(2) 토지이용 규제의 목적
∙ 용도규제와 밀도의 적정화를 통한 토지이용의 부정적 외부효과 방지
∙ 지속가능한 토지이용도모 및 효율성 제고
(3) 토지이용규제의 유형과 방식
① 규제의 유형
가) 계획규제
∙ 토지이용이 사전에 계획적으로 이루어지도록 하는 것
∙ 주로 용도지역제 방식 활용
나) 절차규제
∙ 토지이용 행위시점에서 인・허가를 받게 하여 토지이용을 통제하는 것
∙ 대개의 경우, 계획규제와 절차규제는 혼합하여 상호 보완적 관계를 가짐
다) 용도지역제(용도지구・구역 포함)
∙ 계획규제 성격
∙ 토지이용 목적에 저촉되는 행위는 규제하고, 부합되는 행위는 유도하는 제도적 장치
∙ 토지이용 규제 용도지역
- 녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 경관지구, 개발행위제한 구역 등
- 일정 토지이용행위를 사전에 계획적 허용 또는 제한함으로 직접적인 토지이용 규제효과 발생
∙ 토지이용 유도 용도지역(사업시행 목적)
- 주거·상업·공업지역, 개발진흥지구, 택지개발예정지구, 도시개발구역 등
- 사업시행에 장애가 될 토지이용만 사전에 제한, 부분적인 토지이용규제 성격
② 규제방식
가) 이용제한
∙ 용도지역제의 지정목적에 합치되는 이용은 허용, 불합치되는 이용은 제한
나) 이용금지
∙ 일정한 목적 이외의 토지이용은 일단 금지
∙ 절대적 금지와 상대적 금지로 구분
- 절대적 금지 : 어떠한 경우에도 허용하지 않음.
- 상대적 금지 : 예외적인 경우에 한함.
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